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今天，我们来说说诸暨的二手房！
诸暨房地产市场今年以来持续升温，其中二手房市场受年开始实施的“营业税5年改2年”等利好政策影响，进一步降低了交易税费，市场走势稳步上扬，据统计，10月诸暨二手住房实际成交套。
二手房优势！二手房作为现房，对购房者而言，房屋工程质量一目了然，房屋状况、周边环境都比较容易直观掌握，置业风险相对要低得多。
而且房源丰富，选择余地也比较大，总体价格较新房也更低，以上都是二手房市场的优势所在。
二手房存在的缺陷~不过瑕瑜互见，有不少二手房亦存在缺陷，无法弥补。
譬如以下几类二手房，即便价格再低都得慎重考虑，不然后续极容易麻烦不断，令你叫苦不迭。
一、房龄较大的二手房
买二手房时，很多人只注意到户型、地段、房体质量等显性因素，往往会忽视房龄这个重要的隐性因素。
因为如果二手房的房龄太老，就会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。譬如有的银行就要求房龄加贷款年限之和不超过35年或者45年。
总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒绝放贷的。
二、属于小产权房的二手房小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
其中“小产权房”不是法律概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
三、商住两用性质的二手房若是选择商住两用房，你就不得不考虑权衡这4个缺陷：▼▼▼
１.40年产权。商住房最为人诟病的就是40年产权，到期之后该如何？据笔者通过房屋中介了解，40年产权属于商业性质，年限到期或需补交一定数额的土地出让金，不过具体多少尚未可知。
２.水电物业费比纯住宅高。商住房不但水电物业费相对于70年纯住宅水电费要高出不少，各种税费等也要高于普通住宅，如转让应缴契税税率为4％，远高于转让普通住宅2％的契税标准。３.无法落户。就目前的政策而言，购房商住房是无法落户的。如果买房时有落户的需求，一定要谨慎考虑商住房，最好还是选择购买70年大产权的纯住宅房产。４.首付比例高，只能商贷，用不了公积金。这对不少购房者而言，无论是贷款还是还贷的压力都相当的大。
四、产权不明确的二手房这类二手房，买房时会用别人的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，于购房人不利。
五、拍卖所得的二手房拍卖的二手房在价格上优势明显，但与此同时，此类二手房的背景较为复杂。有的是因二手房主人欠银行贷款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍卖。有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其财产等。另外，拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。而这时，此类房产后续往往会有物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等拖欠情况，甚至还有其他莫明其妙的债务，给购房者带来诸多烦恼。此外，像以装修来掩盖瑕疵的房子、未取得共有人同意的房子、已出租的房子（买卖不破租赁）等都比较容易存在风险和纠纷隐患。
在购置前，千万要深思熟虑，对房子的状况有个详细、全面的了解，从而避免潜在的风险和不必要的麻烦。
文：周晓俊
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